Расширенный поиск недвижимости плюс < | | | Добавить в избранное >
 |  | Полезная информация  |

Новостройка. «Долевая» ипотека возможна, но...

Полезная информация
  |  Статьи  |    |  

07 ноября 2007
Новостройка. «Долевая» ипотека возможна, но...

Источник:

Ценовая ситуация на рынке недвижимости вынуждает некоторых покупателей воспользоваться ипотечным кредитом. В том числе, когда речь идет о прекрасной квартире в строящейся новостройке. Ведь ее стоимость ниже уже построенного жилья, следовательно, и размер кредита будет меньше. Однако, всем ли покупателям подходит такой вариант?

В общем-то, ответить можно сразу  нет! В России, да и в Москве, ипотека на сегодняшний день является недоступным кредитным средством для подавляющего большинства граждан. Человек со средней заработной платой не в состоянии возвратить банковский долг и проценты по нему. Кредитные учреждения тщательным образом проверяют потенциальную платежеспособность и финансовую устойчивость своих клиентов. Даже если банк-кредитор не требует официально справки о заработной плате, то это не означает, что он не изучает материального состояния заемщика. Кстати, большинство кредиторов требуют документ, подтверждающий уровень дохода. В настоящее время многие работники по документам получают минимальную заработную плату (так работодатель уходит от налогов), а фактически имеют на руках нигде не учитываемые деньги. К сожалению, исходя из официальной невысокой зарплаты максимально допустимый размер кредита, будет небольшим — максимум несколько десятков тысяч рублей.

Но даже если заемщик может обеспечить ссуду залогом и банк готов предоставить ему кредитные средства, это ни о чем не говорит. Условия, на которых предоставляются ипотечные займы, крайне невыгодны потребителям. Приобретенная в кредит квартира стоит как минимум в 1,5 раза дороже, чем купленная без использования заемных денег.

Вообще, первым фактором, препятствующим развитию кредитных отношений, является правовой. Как известно в качестве залога кредита часто выступает приобретаемое жилье. Но, ведь его фактически нет. Продается обещание предоставить квартиру в новостройке. В лучшем случае в виде залога может выступить старое жилье или иная недвижимость, при условии, что такая есть. В ряде случаев банки принимают гарантии или поручительства, а также могут принять в качестве залога ликвидные активы, к которым можно отнести котируемые в настоящий момент ценные бумаги.

Если банк соглашается принять в качестве обеспечения банковской ссуды недостроенное жилье (то есть согласен превратиться в дольщика вместо неплатежеспособного клиента), то плата за кредитование недостроя будет на 2—2,5% процента выше, нежели за уже сданное жилье. Кроме того, чем больше срок пользования кредитом, тем выше процентная ставка для заемщика. Самые низкие ставки определяются при сроке пользования кредитом в 5—7 лет, самые высокие 15—25 лет. Разница в среднем 1—2%. С другой стороны многие банки борются с досрочным погашением ссуды — за преждевременное погашение долга может взиматься штраф, впрочем, как и пеня за задержку выплаты кредита и процентов по нему.

Надо сказать, что «ипотека» вообще малопонятна 70% россиян. Лишь в крупных городах, особенно в Москве ощутимая часть покупателей обращает свое внимание на возможность воспользоваться ипотечной схемой для покупки жилья. Проводимый в 2006 году опрос показал, что из равного числа опрашиваемых в Санкт-Петербурге и в Москве граждан покупку квартиры в следующем (то есть в 2007 году) планирует лишь 7% москвичей и не более 2% петербуржцев. О других городах и населенных пунктах говорить не приходится, их там намного меньше. Единственный город, в котором в ближайшее время может резко подняться спрос на жилье и будет развернуто его быстрое строительство — это Сочи. Разумеется, в связи с олимпиадой. Вполне возможно, что там значительно возрастут объемы оборотов кредитных денег, в том числе и ипотечных ссуд. Однако местные жители вряд ли смогут позволить себе выплачивать 12—14% годовых от миллионных сумм.

Одним словом, рассматривать ипотеку на примере одного или двух, пусть и самых больших городов в стране нелепо. В масштабах государства этот способ приобретения жилой недвижимости до сих пор не получил ожидаемого еще 5—7 лет назад распространения. Покупка нового жилья на стадии его строительства с помощью банковского займа, как частный случай приобретения недвижимости в кредит также пока не самое распространенное явление.

Все-таки для банков такие схемы являются достаточно рискованными (далеко не все застройщики отличаются высокой надежностью, так что строительство может затянуться, деньги пропасть или обесцениться). Банкротство заемщиков тоже не относится теперь к крайне редким случаям, однако механизма своевременного (четкого) перевода предмета залога кредитору до сих пор нет. Действовать приходится через суд (отказ от суда в подобных случаях только планируется ввести). Но здесь часто возникают причины, по которым отобрать жилье (пусть даже будущее) нельзя по закону.

Страхование, часто сопровождающее ипотечные взаимоотношения кредитора и заемщика, не спасают положения. Маловероятно, что страховая компания погасит задолженность за своего клиента, а если и так, то кредитные взаимоотношения просто перейдут от кредитора к страховщику. То есть проблема невозврата долга все равно сохраняется. И до тех пор, пока в нашей стране присутствует экономическая нестабильность, белые и черные зарплаты, недействующие законы и пр. ипотека не может развиваться должным образом.

Но, возвращаясь к началу статьи, где с первых строк прозвучало «нет» применительно к ипотеке, надо все-таки заметить, что ряд покупателей будет использовать такие схемы. Зачастую люди согласны идти на финансовые потери (отказывая себе буквально во всем), заботясь в первую очередь о месте своего проживания. Или же кто-то имеет возможность спокойно выплачивать кредит. Поэтому определенный процент граждан воспользуется ипотечной схемой для приобретения квартиры в новостройке, но повышение числа таких покупателей возможно только после снятия правовых пробелов и снижения экономических рисков.

Алексей Трембицкий

Читайте также:

09 августа 2007
Как оценить ущерб, нанесенный съемщиками квартиры?
Аренда элитного жилья в массовом сознании – это нечто из рубрики «Их нравы». Дорогое съемное жилье – для западных товарищей (причем за счет их компаний), «нефтяных» соотечественников-регионалов… Ну, может быть, еще для киносъемок – оплата из бюджета кинокомпании. Одним словом, не для простых смертных. Однако, во-первых, россиян среди арендаторов ...

06 апреля 2007
"Квартирный Вопрос" рекомендует: порядок проведения сделки найма
Подписание договора сделки найма

24 июля 2007
К концу года стоимость жилья в России может вырасти на 12 процентов
Умеренными назвали эксперты темпы роста цен на недвижимость в России в первом полугодии 2007 года. Но стоимость квадратного метра в регионах все-таки росла. За шесть месяцев самые высокие темпы ...

18 июля 2007
Слухи о подорожании сочинской недвижимости сильно преувеличены
После того, как Сочи официально стали именоваться столицей белой Олимпиады-2014, поток информации о безумном росте цен недвижимость в этом регионе буквально захлестнул Интернет. На самом деле, эксперты явно поторопились: настоящий ажиотаж на сочинском рынке начнется не раньше осени. Десятки информагентств сообщили, что решение Международного олимпийского комитета (МОК) о проведении в Сочи Олимпийских игр уже через сутки сказалось стоимости жилья в курортной столице России. Причем фигурировали в этой хронике только два примера: Красная Поляна и Имеретинская долина. Методом экстраполяции в ценовую гонку были вовлечены и сам Сочи, и все его окрестности.

21 августа 2007
Какими территориальными резервами обладает Москва?
Москва определила свое строительное будущее. Главный территориальный резерв - это районы с преобладанием пятиэтажек несносимых серий и «излишки» производственных территорий. На них намечается построить миллионы квадратных метров жилья ...

  |    |    |    |    | 
©RPNplus.com. Все права защищены.